Le devoir de conseil en matière de SCPI

Résumé

Le devoir de conseil oblige le CGP/CIF à recommander une solution adaptée, compréhensible et proportionnée aux objectifs du client. Il doit vérifier objectifs, horizon, capacité de perte et liquidité, puis formaliser une recommandation personnalisée et traçable.

Problématique

Les SCPI comportent des risques spécifiques : illiquidité, variation du prix de part, revenus non garantis, fiscalité et frais d’entrée/gestion.

Depuis 2023-2025, l’attention des régulateurs s’est accrue sur la compréhension réelle du risque et de la liquidité par les épargnants. (AMF)

Recommandations

Profilage complet (KYC), tolérance au risque, horizon ≥ 8–10 ans, test de liquidité (scénarios de cession).

Remettre un écrit de recommandation, le DIC/KID et un comparatif des coûts ; expliciter démembrement, crédit, assurance-vie vs. détention en direct.

Informer clairement : capital non garanti, délais de retrait possibles, revalorisations à la baisse, conflits d’intérêts/rétrocommissions. (AMF)

Législation applicable

CMF art. L.541-8-1 : agir honnêtement, loyalement et au mieux des intérêts du client ; adéquation du service fourni. (AMF)

Doctrine AMF sur les SCPI (Instr. DOC-2019-04) et information normalisée PRIIPs : DIC obligatoire depuis le 01/01/2023. (AMF, Finance)

Règles AMF sur communications et incitations (DOC-2013-10) ; surveiller les mises à jour et études 2025 sur la lisibilité des placements immobiliers. (AMF)

Jurisprudence

Le manquement d’information/conseil ouvre fréquemment à une indemnisation en « perte de chance ». (Éditions Francis Lefebvre, Lexbase éditeur juridique).

Les juges exigent une mise en garde effective sur les risques et l’adéquation au profil, indépendamment du support. (Profession CGP)

Actualités

En 2025, l’AMF a rappelé les bonnes pratiques de commercialisation des SCPI , notamment une communication équilibrée et une mention claire des risques.

La généralisation du DIC facilite la comparaison, mais n’exonère jamais le conseiller de personnaliser et tracer son conseil. (AMF)

Le bon réflexe cabinet et Check-list : KYC, fiche produit/marché cible, écrit de recommandation, preuves de remise DIC, revue annuelle et contrôle des conflits.